권리분석·수익계산·입찰가까지 — Claude Code로 경매 판단실 만들었다

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연재 부동산 분석 자동화 2/8편

사건번호 하나 넣으면 권리분석·수익계산·입찰가까지 — Claude Code로 경매 판단실 만들었다.

토요일

워크스페이스 세팅 — "판단실"을 먼저 만들었다

분석을 시작하기 전에, 먼저 제대로 된 작업 공간이 필요했다. 매번 새 대화로 시작하면 맥락이 사라지고, 같은 원칙을 반복해서 설명해야 했기 때문이다.

현 워크스페이스의 구조와 역할 및 사용법을 설명해줘

Claude Code가 CLAUDE.md 파일을 기반으로 전체 구조를 잡아줬다. 핵심은 독립성 원칙 — AI가 사용자의 기대에 맞추려고 동조하지 않고, 데이터가 말하는 것만 말하도록 설정하는 것이었다. 경매는 틀리면 실제 손실이 발생하기 때문이다.

터미널 alias도 한 번에 정리했다.

zsh 터미널에 alias 만들어줘
- cc: claude (기본 실행)
- ccd: claude —dangerously-skip-permissions

이제 터미널에서 cc만 치면 Claude Code가 실행된다.

첫 번째 실전 — 사건번호 하나 던져봤다

세팅이 끝나자마자 실제 물건을 넣어봤다.

2025타경54427 분석해줘

그러자 5인 에이전트가 동시에 움직이기 시작했다. 권리분석가는 말소기준권리를 확인하고, 수익계산가는 낙찰가 시나리오별 세후 ROI를 계산하고, 시세조사관은 실거래가와 감정가 괴리율을 따지고, 리스크심판관은 명도 난이도와 숨은 비용을 뽑아내고, 전략가는 개인으로 취득할지 매매사업자로 할지를 검토했다.

마치 실제 투자 검토 회의 같았다. 내가 아는 경매 전문가 다섯 명이 동시에 같은 물건을 다른 관점으로 뜯어보는 느낌이었다.

마지막에 Chairman이 이렇게 정리해줬다:

  • 최종 판정: 🟡 조건부

  • 권고 입찰가 범위

  • 반드시 현장 확인해야 할 사항

PDF 올리니 등기부까지 읽어줬다

법원에서 받은 물건명세서 PDF를 그냥 올렸다.

'/Users/.../2025타경54427.pdf'를 검토해

등기부 권리관계, 임차인 현황, 감정평가 기준일까지 뽑아냈다. 내가 직접 PDF 뒤지며 항목 하나하나 확인하던 작업이 사라진 순간이었다.

내 조건을 알려주니 분석이 달라졌다

1주택자, 비조정지역

이 두 줄만 추가했는데 취득세율이 바뀌고, 세후 수익 시나리오가 다시 계산됐다. 이걸 보고 깨달았다 — AI에게 사건번호만 던지지 말고, 내 투자 조건을 함께 알려줄수록 훨씬 정확한 분석이 나온다는 것을.

지식베이스로 분석 엔진을 내 것으로 만들었다

재개발·재건축 물건을 보기 시작하면서 추가 지식이 필요했다.

재개발도 있지만 재건축도 있으니, 분리해서 설명해줘.
신속통합인지, 가로주택정비사업인지, 모아타운인지도 구분해서 분석해줘.

Claude Code가 해당 개념들을 정리해서 지식베이스 파일로 저장해줬다. 이제 재개발 물건이 들어오면 신속통합인지 가로주택정비인지 자동으로 구분해서 분석한다.

지식베이스 파일은 내가 직접 추가할 수도 있다. 내가 경험으로 쌓은 지역 정보, 법원별 낙찰 통계 같은 것도 넣으면 점점 나만의 분석 엔진이 된다.

막혔던 순간 — 숨김폴더와 지식베이스 연동

두 가지에서 잠깐 막혔다.

첫째는 .claude/ 같은 숨김폴더였다. Mac에서 Finder로는 안 보여서 파일 복사가 안 됐다. 결국 터미널로 직접 복사하는 방법을 쓰게 됐다.

둘째는 지식베이스 파일을 추가했는데 실제 분석에 반영되는지 확신이 없었다. 재분석을 직접 돌려보고 나서야 "아, 이게 연동되는구나"를 체감할 수 있었다.

Before vs After

항목

Before

After

물건 하나 분석 시간

수 시간 ~ 하루

30분 내외

권리분석 신뢰도

내 실력만큼

5인 교차 검증

판단 기준

감(感) + 경험

세후 수익률 + 총취득비용 숫자

전문가 비용

물건마다 발생

0

놓친 리스크

모름

AI가 먼저 짚어줌

결과물

  • CLAUDE.md — 워크스페이스 핵심 원칙 및 구조 정의

  • 40-knowledge-index/knowledge-base/ — 권리분석, 세금, 명도, 재개발·재건축 지식베이스

  • 30-analysis/sessions/ — 분석 세션 기록 저장소

  • 50-decisions/ — 입찰 결정 기록

  • 20-watchlist/ — 관심 물건 모니터링 목록

효과적이었던 것

  1. 내 조건을 함께 알려주기 — "1주택자, 비조정지역"처럼 투자 조건을 명시하면 분석 정확도가 확 올라간다

  2. No-Go 판정을 긍정적으로 받아들이기 — AI가 "No-Go"를 내리면 실망하지 말 것. 그게 손실을 막아주는 것이다. 독립성 원칙 덕분에 AI는 내가 듣고 싶은 말이 아니라 데이터가 말하는 것만 말한다

  3. 지식베이스 직접 추가하기 — 내가 아는 정보, 경험한 사례를 파일로 저장하면 분석 엔진이 점점 내 것이 된다

이렇게 하면 안 돼요

  1. 사건번호만 던지기 — 내 상황(주택 수, 예산, 목적, 대출 여부)을 함께 알려줘야 실제 내 기준에 맞는 분석이 나온다

  2. AI 판정을 맹신하기 — AI는 입력된 정보 기준으로 분석한다. 현장 확인, 실거래가 직접 조회는 여전히 내 몫이다

프롬프트 1: 경매 물건 전체 분석

[사건번호] 분석해줘. 나는 [주택 수]이고, 물건 소재지는 [조정/비조정]지역이야. 투자 목적은 [실거주/임대/단기매도]이고, 예산은 낙찰가 기준 [X]억 이내야. 대출은 [가능/불가능]하고, 명도는 [직접/위임] 예정이야.

프롬프트 2: 권리관계만 집중 확인

[사건번호] 권리분석만 해줘. 말소기준권리가 뭔지, 인수되는 권리가 있는지, 인수금액이 얼마인지 알고 싶어. 리스크 등급도 A~E로 알려줘.

프롬프트 3: 입찰가 역산

[사건번호] 입찰가 계산해줘. 목표 세후 수익률은 [X]%야. 총취득비용 기준으로 역산해서 최소~최대 입찰가 범위 알려줘.

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